Wenn du eine Immobilie kaufen oder bauen möchtest, ist das Eigenkapital einer der wichtigsten Einflussfaktoren für einen günstigen Zins. Banken verlangen in der Regel, dass du mindestens die Kaufnebenkosten selbst bezahlst. Optimal ist hingegen ein Eigenkapitaleinsatz von 20 - 30% des Kaufpreises bzw. der Baukosten.
Im folgenden Artikel erfährst du, unter welchen Bedingungen eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapitaleinsatz möglich ist und welche Möglichkeiten du hast, dir von der Familie oder dem Arbeitgeber Kapital zu beschaffen.
Wie funktioniert eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital?
Baufinanzierung in Bremen: Von einer Vollfinanzierung spricht man, wenn die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten finanziert. Du bekommst das Darlehen also auch, um Erwerbskosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklerkosten zu bezahlen.
Ob die Bank sich auf die Vollfinanzierung einlässt, hängt vor allem von deiner Einkommenssituation ab. Wenn dein Verdienst deutlich über dem Durchschnitt liegt und du über einen sicheren Arbeitsplatz verfügst, stehen die Chancen für eine Finanzierung ohne Eigenkapital gut. Auch wenn du langfristig angelegtes Vermögen hast, auf das du für den Kauf nicht zugreifen kannst oder willst, bewerten Banken das positiv.
Oftmals legen Kreditinstitute bei ihrer Entscheidung die sogenannte 40-Prozent-Regel zugrunde. Demnach sollte die Kreditrate nicht mehr als 40 % deines Einkommens ausmachen. Solltest du weitere Darlehen zurückzahlen, werden alle Kreditraten zusammengerechnet.
Welche Vor- und Nachteile birgt eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Die Vollfinanzierung, also ohne Eigenkapital Wohneigentum zu schaffen, ist eine Chance, geht aber auch mit einigen Risiken einher. Die Vor- und Nachteile haben wir für dich zusammengestellt:
Vorteile der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital:
- Du kannst schneller den Traum vom Eigenheim in die Tat umsetzen. Das mühsame Ansparen von Eigenkapital entfällt.
- Manchmal bieten sich Gelegenheiten, die man nicht verpassen sollte. Wenn du eine Immobilie zu einem sehr günstigen Preis erwerben kannst, dann solltest du dir diese Chance nicht entgehen lassen.
Nachteile der Finanzierung ohne Eigenkapital:
- Banken berechnen wegen des höheren Risikos - die Bank gibt dir mehr Geld als die Immobilie wert ist - einen Zinsaufschlag
- Aufgrund des höheren Risikos erwarten die Banken in der Regel, dass du das Darlehen schneller zurückzahlst. Sie Kombination aus hoher Tilgung und hoher Darlehenssumme führt unweigerlich zu hohen Monatsraten.
- Das Risiko, bei der Anschlussfinanzierung in finanzielle Schwierigkeiten zu kommen, ist deutlich erhöht. Steigende Zinsen und eine hohe Restschuld zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung sind extrem gefährlich.
Wie funktioniert die Finanzierung mit einem Nachrangdarlehen?
Du hast eine Immobilie gefunden, es ist kaum Eigenkapital vorhanden und die Bank möchten nur maximal 90% des Kaufpreises der Immobilie finanzieren? Dann ist die Stunde des Nachrangdarlehens gekommen. Das Nachrangdarlehen kann in bestimmten Fällen das Eigenkapital ersetzen. Du nimmst also bei der Bank deiner Wahl einen Kredit bis zum maximalen Beleihungsauslauf, also 90% auf. Dafür erhält die Bank als Sicherheit eine erstrangige Grundschuld, welche in das Grundbuch eingetragen wird.
Parallel dazu nimmst du ein weiteres Darlehen auf, welches die Lücke zwischen Gesamtkosten und erstrangigen Darlehen schließt. Häufig werden diese Darlehen ganz ohne Sicherheiten vergeben. Daher sind die Zinsen für eine Nachrangfinanzierung höher.
Hört sich kompliziert an, mit einem Beispiel wird es allerdings ganz einfach verständlich:
- Kaufpreis der Wunschimmobilie 300.000 Euro
- Kaufnebenkosten 25.500 Euro (6,5% Steuer, 2% Notarkosten)
- Gesamtfinanzierungssumme 325.500 Euro (300.000 Euro + 25.500 Euro)
- Maximale Finanzierungssumme der Bank 270.000 Euro (90% des Kaufpreises)
- Finanzierungsbedarf Nachrangdarlehen ist 325.500 - 270.000 Euro = 55.500 Euro
Tipp: Idealerweise zahlst du den Nachrangkredit mit dem höheren Zinssatz zuerst zurück, um bei der Zinsbelastung zu sparen.
Welche weiteren Möglichkeiten gibt es, Kapital zu beschaffen?
Nicht immer gelingt es, das komplette Kapital von der Bank zu beschaffen. Es gibt verschiedene Alternativen, wie du deinen Kreditbedarf decken kannst und beim Kreditinstitut das erforderliche Eigenkapital nachzuweisen:
Arbeitgeberdarlehen: Dein Arbeitgeber gewährt dir einen Mitarbeiterkredit, wobei es keine Vorgaben bezüglich der Höhe gibt. Dabei handelt es sich um eine freiwillige Leistung, die nicht im Zusammenhang mit deiner Tätigkeit stehen darf. Es muss ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt werden, wenn der Kreditbetrag höher als 200 Euro ist und die Rückzahlungsdauer mehr als 3 Monate beträgt. Üblicherweise behält der Arbeitgeber die Rate direkt von deinem Gehalt ein.
Mitarbeiter profitieren bei einem Arbeitgeberdarlehen unter Umständen von günstigen Zinsen, die grundsätzlich frei vereinbart werden können. Dabei solltest du beachten, dass ein vergünstigter Zinssatz als geldwerter Vorteil zu versteuern ist und du das in deiner Steuererklärung angeben musst. Das gilt für Arbeitgeberdarlehen, die höher als 2.600 Euro sind. Ein zu hoher Zinssatz ist übrigens Wucher und gilt als sittenwidrig.
Ob Sicherheiten vereinbart werden, hängt von der Vereinbarung mit dem Arbeitgeber ab. Handelt es sich um einen hohen Darlehensbetrag, wird unter Umständen eine Grundschuld zu Gunsten deines Arbeitgebers im Grundbuch eingetragen.
Privatdarlehen: Hier leiht dir eine dritte Person, wie ein Freund oder ein Familienmitglied, das Geld. Die Konditionen sind bei dem Privatkredit frei vereinbar. Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht, der Vertrag kann auch mündlich geschlossen werden, wobei sich auf jeden Fall eine schriftliche Vereinbarung empfiehlt, damit es nicht zu Streitigkeiten kommt. Die Zinseinnahmen muss der Kreditgeber versteuern und in seiner Einkommensteuererklärung angeben. Bei höheren Darlehensbeträgen können auch Sicherheiten vereinbart werden, das muss dann im Kreditvertrag festgehalten werden.
Wichtig zu wissen
Bei einem zu geringen Zinssatz geht das Finanzamt von einer Schenkung aus. Wenn du also Geld von Freunden oder Verwandten bekommst und der Zinssatz unter 3 % liegt, könnte unter Umständen Schenkungssteuer anfallen. Bei Schenkungen gelten bestimmte Freibeträge, die vom Verwandtschaftsverhältnis abhängen.
Schenkung: Oftmals helfen Eltern oder andere Verwandte mit einer Finanzspritze, um den Traum vom eigenen Häuschen zu verwirklichen. Dabei solltest du die Freibeträge im Blick haben: Bei Schenkungen oder zinslosen Darlehen an Kinder liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro, bei Enkelkindern gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro. Dabei werden alle Beträge, die innerhalb von 10 Jahren fließen, zusammengerechnet.
Zusatzsicherheiten: Unter Umständen kannst du den Kreditbetrag erhöhen, indem du Zusatzsicherheiten stellst. Gibt es in der Familie beispielsweise eine lastenfreie Immobilie, könnte der zusätzliche Kreditbedarf durch die Eintragung einer Grundschuld auf diese Immobilie gedeckt werden. Denkbar ist auch die Kapitalbeschaffung, indem du einen Kredit auf eine lastenfreie Immobilie aufnimmst.
Fazit: Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital durchaus möglich
Auch wenn die Bank mit einem signifikanten Eigenkapitalanteil rechnet, ist die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapitaleinsatz möglich. Es gibt verschiedene Wege, wie du dir zusätzliches Kapital beschaffen kannst. Unter Umständen gewährt die Bank dir auch eine Vollfinanzierung, wenn das Einkommen stimmt.
Wichtig ist, dass du genau kalkulierst und dich finanziell nicht übernimmst. Auch ein Darlehen von Freunden oder Verwandten musst du zurückzahlen. Mit einer monatlichen Budgetrechnung solltest du also genau prüfen, ob du dir die Finanzierung leisten kannst. Dabei solltest du bedenken, dass du nicht dein gesamtes Geld in das Vorhaben steckst, sondern auch Rücklagen bilden.
