Banken sind bei der Vergabe von Immobilienkrediten an Selbstständige und Freiberufler häufig zurückhaltend. Problematisch sind vor allem die schwankende Einkommenssituation und die Prognose der künftigen Geschäftsentwicklung. Als Selbstständiger bekommst du zwar einen Kredit, musst aber unter Umständen mit Zinsaufschlägen rechnen.
Im folgenden Artikel erfährst du, welche Voraussetzungen in der Regel für Darlehen an Selbstständige gelten, welche Einkommensunterlagen wichtig sind und welche Berufsfelder gern gesehene Kreditnehmer sind.
Welche Voraussetzungen gelten bei Finanzierungen für Selbstständige?
Bei einer Immobilienfinanzierung in Bremen geht es um hohe Kreditbeträge, die du über einen langen Zeitraum zurückzahlst. Bei der Kreditentscheidung prüfen Banken die persönlichen Einkommensverhältnisse und den Wert sowie den Zustand der Immobilie.
Bei einem Kredit an einen Selbstständigen schauen Kreditgeber genau hin. Wenn du den Kredit beantragst, solltest du idealerweise diese Voraussetzungen erfüllen:
- Wichtig ist, dass du bereits seit mindestens 3 Jahren selbstständig tätig bist. Während der Existenzgründungsphase lehnen Kreditinstitute Finanzierungsanfragen üblicherweise ab.
Tipp
Du stehst kurz davor ein Unternehmen zu gründen oder hast dein Unternehmen aus eigenen Mitteln an den Markt gebracht und kannst einen umfassenden Businessplan vorlegen? Wir gehören zu einer kleinen Anzahl an Beratern, die auch geschäftliche Kredite mit einer breiten Auswahl anbieten können.
- Banken prüfen den Gewinn vor und nach Steuern. In der Regel ermitteln die Kreditinstitute einen Durchschnittswert der letzten Jahre. Im besten Fall gibt es hier keine großen Schwankungen. Optimal ist es natürlich, wenn sich eine positive Entwicklung zeigt. Bei einem Gewinn über 55.000 Euro vor Steuern ist von einer soliden Einkommenssituation auszugehen.
- Du solltest die Kaufnebenkosten, also die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Maklerkosten, deiner Immobilie aus Eigenkapital tragen. Mit Maklerkosten entspricht das einem ca. 12% des Kaufpreises. Weitere 10% des Kaufpreises helfen dir, den Zins deutlich zu reduzieren und die Chance auf eine positive Rückmeldung der Bank zu erhöhen. Mit mehr Eigenkapital sinkt das Risiko für die Bank und somit kann dir die Bank die günstigeren Kreditkonditionen anbieten.
- Beantragst du einen Kredit, der bei deinem Renteneintritt noch nicht zurückgezahlt ist, musst du nachweisen, dass deine Rentenansprüche für die Deckung der monatlichen Belastung ausreichen. Alternativ kannst du auch die monatliche Tilgung erhöhen, um zum Rentenbeginn den kompletten Kredit abbezahlt zu haben.
- Der Grund für die Immobilienfinanzierung spielt ebenfalls eine Rolle: Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, um selbst darin zu wohnen oder eine Kapitalanlage als Altersvorsorge planst, ist das für Banken nicht so riskant wie die Finanzierung einer Gewerbeimmobilie. Der Grund ist einfach zu erklären: Für eine Wohnimmobilie findet die Bank, wenn es zur Zwangsversteigerung kommen sollte, immer einen Käufer. Kaufst du ein Kino oder einen Supermarkt, dann ist der potentielle Käuferkreis deutlich kleiner.
- Deine Bonität ist entscheidend für die Kreditvergabe: Bevor die Bank über deine Kreditanfrage entscheidet, nimmt sie eine Abfrage bei der SCHUFA vor. Gibt es negative Einträge, die auf eine schlechte Zahlungsmoral hinweisen, musst du mit einer Kreditablehnung rechnen. Schaue dir dahingehend gerne meinen Blogartikel zum Thema SCHUFA an. Als Unternehmer schauen die Banken zudem auf dein Scoring bei der Creditreform. Einfach gesagt: Die Creditreform ist die SCHUFA für Unternehmen.
Tipp
Als Unternehmer solltest du deine Angaben bei der Creditreform immer auf dem aktuellen Stand halten. Das führt zu einem besseren Scoring und somit zu günstigeren Krediten.
- Sicherheiten sind bei Finanzierungen für Selbstständige wichtig: Bei einer Baufinanzierung wird eine Grundschuld zu Gunsten der Bank eingetragen. Wenn du als Selbstständiger aus Krankheitsgründen nicht mehr arbeiten kannst, fällt dein Einkommen weg. Aus diesem Grund solltest du über eine Berufsunfähigkeitsversicherung oder anderweitige Absicherungen verfügen. Häufig wird auch eine Risikolebensversicherung erwartet, damit Angehörige im Todesfall abgesichert sind.
- Die Branche, in der du tätig bist, schauen sich Banken ebenfalls genau an. So stehen die Chancen auf einen Immobilienkredit für Freiberufler wie Steuerberater, Ärzte oder Anwälte sehr gut. Banken arbeiten mit so genannten Positiv- und Negativlisten. Die gerade genannten Berufe stehen oben auf der Positivliste. Am anderen Ende der "Bankenbeliebheit" stehen Tätigkeiten in Branchen, mit der die Banken entweder nicht in Verbindung gebracht werden möchten (Rotlichtgewerbe, Waffenhandel etc.) oder mit denen Banken sehr häufig schlechte Erfahrungen gemacht haben (z.B. Autohandel oder Gastronomie).
Welche Unterlagen muss ich als Selbstständiger bei einer Baufinanzierung einreichen?
Wenn du als Angestellter einen Kredit beantragst, reichen die 3 letzten Gehaltsabrechnungen und ein Einkommenssteuerbescheid üblicherweise als Einkommensnachweis aus. Bei Selbstständigen ist die Prüfung der Einkommensverhältnisse deutlich umfangreicher.
Folgende Unterlagen solltest du bereithalten:
- die beiden letzten vorliegenden Jahresabschlüsse
- liegt der Jahresabschluss vom Vorjahr nicht vor: Betriebswirtschaftliche Auswertung inkl. Summen und Saldenliste des Vorjahres
- eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung inkl. Summen- und Saldenliste
- die letzten beiden Einkommensteuerbescheide inkl. Erklärungen
- Nachweise über dein Eigenkapital
- Nachweise über deine Rentenansprüche
- Legitimationsdokumente
Neben den Einkommensunterlagen sind Dokumente über die Immobilie einzureichen. Dazu gehören unter anderem Grundrisse, eine Wohnflächenberechnung, ein Grundbuchauszug, die Flurkarte und der Kaufvertragsentwurf. Geht es um die Finanzierung einer vermieteten Immobilie, musst du in jedem Fall die Mieteinnahmen durch Mietverträge belegen.
Welche Dokumente konkret einzureichen sind, ist bei jeder Bank unterschiedlich.
Tipp
Als Selbstständiger profitierst du von der Zusammenarbeit mit einem Vermittler. Der Vermittler arbeitet mit einer Vielzahl von Banken zusammen, die Kredite an Selbstständige vergeben. Zudem weiß der Profi genau, welche Unterlagen wichtig für die Beantragung sind und welche Informationen für die Kreditentscheidung relevant sind.
Welche Unterschiede gibt es zwischen Immobiliendarlehen für Selbstständige und Angestellte?
Unabhängig davon, ob du angestellt oder selbstständig bist, stehen dir bei einer Immobilienfinanzierung unterschiedliche Kreditarten zur Verfügung. Bei der Kreditentscheidung legen Banken bei Selbstständigen strengere Maßstäbe an und sehen aufgrund der unsicheren Einkommenssituation ein höheres Risiko. Dieses Risiko schlägt sich in der Regel in einem höheren Zinssatz nieder.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es für Selbstständige?
Wenn du eine Immobilie finanzieren möchtest, ist ein Annuitätendarlehen die klassische Kreditvariante. Du zahlst einen festen Betrag bestehend aus Zins- und Tilgung zurück. Gehst du davon aus, dass sich die Einkommenssituation in den kommenden Jahren deutlich verbessert, ist es auch möglich, zunächst eine kurzfristige Zinsfestschreibung oder ein variables Darlehen zu wählen und erst in einigen Jahren auf ein langfristiges Annuitätendarlehen umzustellen. Dabei musst du aber unbedingt das Zinsänderungsrisiko im Blick haben.
Fazit: Maßgeschneiderte Finanzierungen auch für Selbstständige
Nicht jede Bank gewährt Finanzierungen für Selbstständige - unmöglich ist die Kreditaufnahme deswegen jedoch nicht. Wichtig ist die Vorlage aussagekräftiger Einkommensunterlagen und der Nachweis, dass die Kreditrate nachhaltig aus dem Einkommen erbracht werden kann. Bei der Finanzierungsplanung solltest du umsichtig planen und genau überlegen, welche Rate du in den nächsten Jahren stemmen kannst. Damit du im Ernstfall finanzielle Engpässe überbrücken kannst, ist es sinnvoll, in den Vertrag die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels aufzunehmen. Läuft es in einem Geschäftsjahr hingegen deutlich besser als erwartet, sind Sondertilgungen, mit denen du schneller schuldenfrei bist, zu empfehlen.
